تحلیل رفتار بازیگران نظام حقوقی ثبت ثانویه (معاملات املاک ‏ثبت‌شده) بر مبنای راهبرد چانه‌زنی در نظریة بازی‌ها با تأکید بر مادة ‏‏62 قانون احکام دائمی توسعه‏

نوع مقاله : مقاله پژوهشی

نویسندگان

1 دانشجوی دکتری حقوق خصوصی دانشگاه تهران (پردیس بین‌المللی کیش)‏

2 استادیار گروه حقوق خصوصی و اسلامی دانشکدة حقوق و علوم سیاسی دانشگاه تهران‎ ‎

3 دانشیار گروه حقوق خصوصی و اسلامی دانشکدة حقوق و علوم سیاسی دانشگاه تهران

چکیده

   از منظر تحلیل اقتصادی حقوق، طرفین معاملة املاک برای اتخاذ رفتار راهبردی در معامله و انتخاب نوع بازی، به «تأثیر ثبت در مرحلة ثبوت یا اثبات معاملة ملکی» توجه دارند. ازاین‌رو باید دید که براساس نظریة بازی‌ها، کدام «ضمانت اجرای حقوقی» برای عدم ثبت معاملات املاک می‌تواند کارکردهای اقتصادی نظام ثبتی را محقق سازد و متعاملین یا بازیکنان اقتصادی را به سمت معاملة رسمی سوق دهد. پژوهش حاضر با تحلیل میان‌رشته‌ای حقوق و اقتصاد، به ارزیابی منافع و هزینه‌ها، پیش‌بینی رفتار حقوقی بازیگران معاملات املاک و تحلیل اقتصادی ضمانت اجرای ثبت معاملات در مادة 62 قانون احکام دائمی توسعه می‌پردازد. سؤال اصلی این است که «نظریة بازی‌ها» چگونه و با کدام راهبرد یا استراتژی، ضرورت وجود ثبت معاملات املاک را توجیه می‌کند. بر مبنای میزان تعادل نش حاصله، قسمت اخیر مادة 62، با بی‌توجهی به نظام قانون ثبت، طرفین معاملة املاک را در ایران به سمت معامله با سند عادی سوق می‌دهد، لیکن وفق نظریة بازی‌ها، صرفاً سیستم ثبت ثانویه‌ای که ثبت را در مرحلة ثبوت معاملة املاک مؤثر بداند، بازی همکارانه و با حاصل جمع مثبت ایجاد کرده و چانه‌زنی مدنظر نظریة اقتصادی مالکیت و کارایی تخصیصی مطرح در قضیة کوز را ایجاد می‌کند.

کلیدواژه‌ها


عنوان مقاله [English]

Analyzing the Behavior of Actors in the ‎Secondary Registration Legal System (Registered ‎Real Estate Transactions) Based on Bargaining ‎Strategy in Game Theory Emphasizing on Article ‎‎62 of the Law on Permanet Development Ordrs.‎

نویسندگان [English]

  • Amir Khenari Nezhad 1
  • Nasrin Tabatabaee Hesari 2
  • Mohsen Sadeghi 3
1 PhD Student in Private Law, at University of Tehran ‎ ‎(Kish International Campus)‎
2 AAssistant Professor, Faculty of Law and Political Science University of ‎Tehran
3 Associate Professor, Faculty of Law and Political Science University of ‎Tehran
چکیده [English]

 Abstract
 The existence of a coherent registration system is the premise of ensuring the security of real estate transactions and maintaining the stability and order in their legal status. Whether a secondary real estate registration system, registering transactions involving registered estates, is necessary and how its implementation must be guaranteed is one of the questions determining the optimal economic performance of real estate transactions and ensuring their security, because property rights being correctly created, through primary registration, and stabilized, through secondary registration, will lead to the establishment of economic order, which necessitates an economic analysis of secondary registration. From the perspective of economic analysis of rights based on the game theory, the parties to the real estate transactions are concerned, in order to adopt a strategic and wise decisions, with how registration will affect them in making or proving their real estate transaction. The question, accordingly, is which legal sanctions for non-registration of real estate transactions the game theory prescribes as leading
the parties to  make their transactions registered. The present study predicts the legal behaviors of the actors in the real estate transactions, and provides an economic analysis of the sanctions of the transaction registration under Article 62 of the Permanent Provisions of Development Programs Act. The question is how game theory justifies the necessity of registering real estate transactions. From an economic point of view, the question also arises as to whether the mentioned Article can serve the expected economic functions of a secondary real estate registration rule leading the economic actors to registered transactions. This research is theoretical and applied using library method for data collection and descriptive-analytical method  for data analysis. It will conclude that from the perspective of the bargaining strategy, there is a relationship, in the ‘game’ between the parties to real estate transactions, between the need to register those transactions and the guarantees of its implementation. The effect of registration in the making stage will be to shift the game with the bargaining strategy from the channel of registration/non-registration of the transactions to the channel of real estate exchange that enjoys the allocative efficiency defined by Coase. The second type of game, in other words, meets the economic goals of the registration system and is more efficient.  As for solving the game, based on the amount in which the Nash equilibrium is obtained, the latter part of Article 62 of the Permanent Provisions of Development Programs Act, disregarding the registration law system, leads the parties to enter into transactions using unregistered deeds. Therefore, this Article, which considers real estate transactions carried out with unregistered deeds to be also valid, needs, from an economic point of view, to be amended, because the acceptance of unregistered deeds in real estate transactions creates a non-cooperative game with a negative or a zero sum. And, according to the game theory, it is only with a secondary registration system, which gives effect to registration in the making stage of real estate transactions that a cooperative game with a positive sum is created and the bargains prescribed by the economic theory of ownership and the Coase’s allocative efficiency are achieved. Finally, in order to achieve the economic efficiency in the Iranian real estate market, higher credibility must be granted to registered documents in transactions. This requires a decisive sanction against real estate transactions carried out by unregistered deeds and making the registration a necessary element of their validity, so that parties have no other choice but to conclude those transactions in a formal manner. Therefore, in order to create secure ownership, investment and economic development, , it is necessary to amend, following the example of the legal system of developed countries, regulations that, contrary to the purposes of the registration law, consider the unregistered deeds of real estate transactions as valid and to provide rules that motivate citizens to behave efficiently. This rules should
drive the bargaining in real estate transactions to what economic theory of ownership prescribes, which is attainable only through registered transactions, where registration is a required element of a valid transaction.
 

کلیدواژه‌ها [English]

  • Coase Theorem
  • Cooperative Game
  • Registration of Deeds
  • Economic ‎Efficiency
  • Law and Economics
  • Nash Equilibrium
  • Property Rights
  • ‎Registration Law.‎
  1. منابع

    الف) فارسی

    1. انصاری، مهدی (1396). تحلیل اقتصادی حقوق قراردادها، تهران: جنگل.
    2. امینی، منصور (1388). «نقش ثبت سند در بیع مال غیرمنقول در حقوق فرانسه و بررسی قابلیت پذیرش آن در حقوق ایران»، مجلة تحقیقات حقوقی، دورة ­12، ش ­141، ص 238- 211. در https://lawresearchmagazine.sbu.ac.ir/article_56408.html (23 شهریور 1399).
    3. بابایی، ایرج (1386). «مبانی نظری رویکرد تحلیل اقتصادی حقوق»، مجلة پژوهش حقوق و سیاست، سال نهم، ش 23. ص13- 60. در http://ensani.ir/fa/article/221364 (15 تیر 1399).
    4. بادینی، حسن؛ اشراقی آرانی، مجتبی (1390). «پیش‌بینی رفتار طرفین عقود و دعاوی براساس نظریة بازی»، مجلة مطالعات حقوق تطبیقی، دورة 2، ش 1، ص 50- 25. در https://jcl.ut.ac.ir/article_30164.html (10 شهریور 1399).
    5. دادگر، یداله (1387). «ابعاد و عملکرد تئوری بازی‌ها در رشته‌های مختلف»، مجلة تحقیقات حقوقی، دورة 11، ش 139، ص 137- 101. در https://lawresearchmagazine.sbu.ac.ir/article_56430.html (1 مرداد 1399).
    6. --------- (1396). اصول تحلیل اقتصادی خرد و کلان، تهران: آماره.
    7. ---------- (1390). درآمدی بر تحلیل اقتصادی حقوق، تهران: پژوهشکدة اقتصاد دانشگاه تربیت مدرس.
    8. درخشان، مرتضی؛ واعظ برازنی، محمد (1393). «تحلیل مقایسه‌ای غرر براساس نظریه بازی‌ها و نظریة قراردادها»، اقتصاد اسلامی، سال چهاردهم، ش ­56، ص 147- 119. در http://ensani.ir/fa/article/343620 (5 بهمن 1399).
    9. دوسوتو، هرناندو (1386). راز سرمایه (چرا سرمایه‌داری در غرب موفق می‌شود و در جاهای دیگر شکست می‌خورد؟)، ترجمة دکتر فریدون تفضلی، تهران: نشر نی.
    10. شاول، استیون (1388). مبانی تحلیل اقتصادی حقوق، ترجمة محسن اسماعیلی، تهران: معاونت پژوهشی مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی.
    11. شهیدی، مهدی (1388). «فروش مال غیرمنقول بدون تنظیم سند رسمی»، ماهنامة کانون، ش 19، ص 88- 64 . در http://ensani.ir/fa/article/161690 (10 مهر 1399).
    12. طباطبائی حصاری، نسرین (1387). «اهداف و آثار حقوقی اقتصادی ثبت املاک و معاملات راجع به آن»، فصلنامة اطلاع‌رسانی حقوقی پژوهشگاه علوم انسانی و مطالعات فرهنگی، دورة جدید، ش 15 و 16، ص 39- 7. در http://ensani.ir/fa/article/291395 (5 مرداد 1399).
    13. --------------- (1394). «کارکردهای اقتصادی ثبت رسمی املاک در پرتو آموزة کارایی اقتصادی»، مجلة تحقیقات حقوقی، دورة 18، ش 72، ص 336- 311. درhttps://lawresearchmagazine.sbu.ac.ir/article_56539.html  (30 تیر 1399).
    1. --------------- (1398). مبانی و آثار نظام ثبت املاک، تهران: شرکت سهامی انتشار.
    2. --------------- (1393). «وصف تجریدی نظام ثبت املاک بر مبنای تئوری اعتماد عمومی»، مجلة مطالعات حقوق تطبیقی، دورة 5، ش 2، ص 508- 483 . در https://jcl.ut.ac.ir/article_52952.html (26 مهر 1399).
    3. عباسی داکانی، خسرو (1382). «بحث و بررسی پیرامون مواد 46، 47 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک»، ماهنامة کانون، ش 44. ص 138- 115. در http://ensani.ir/fa/article/158625 (7 آذر 1399).
    4. کوتر، رابرت؛ یولن، توماس (1392). حقوق و اقتصاد، ترجمة یدالله دادگر، تهران: انتشارات پژوهشکدة اقتصاد.
    5. مجموعه قانون مدنی (1384). تهران: نشر معاونت پژوهش، تدوین و تنقیح قوانین و مقررات.
    6. میرزانژاد جویباری، اکبر (1395). «درنگی پیرامون مواد 22، 46، 47 و 48 قانون ثبت»، فصلنامة رأی: مطالعات آرای قضایی، سال پنجم، ش 14، ص 73- 35. در http://ensani.ir/fa/article/464865 (15 تیر 1400).
    7. نعیمی، سید مرتضی؛ راسخ، محمد (1391). «تبیین و نقد مفهوم انسان اقتصادی در رویکرد اقتصادی به حقوق»، دو فصلنامة دانشنامة حقوق اقتصادی، سال نوزدهم، ش 2، ص 170- 134. در http://ensani.ir/fa/article/328686 (8 دی 1399).
    8. یوسفی، محمدقلی (1386). «حقوق مالکیت، عامل کلیدی توسعة اقتصادی»، فصلنامة اقتصاد و جامعه، سال سوم، ش 11، ص 40- 9. در http://ensani.ir/fa/article/14703 (12 آبان 1399).

    ب) خارجی

    1. Baird, Douglas G (2002). Game Theory and the Law, in the New Palgrave Dictionary of Economics and the Law, in Three Volumes, Vol. 2, Edited by Peter Newman, First Published in Paperback by Palgrave Macmillan.
    2. Bix, Brian (2004). A dictionary of Legal Theory, Oxford University Press.
    3. Byamugisha, Frank F.k (1999 ]a[). How Land Registration Affects Financial Development and Economic Growth in Thailand.
    4. Byamugisha Frank F.k (1999]b[). The Effect of Land Registration on Financial Development and Economic Growth: A Theoretical and Conceptial, Framework.
    5. Coase, Ronald H (1960). “The Problem of Social Cost”, Journal of Law and Economics, 1, pp. 1-44. https://www.law.uchicago.edu/files/file/coase-problem.pdf. (Last Visited: 8 September2020).
    6. Coleman, Jules (1982). “The Normative Basis of Economic Analysis”, Stanford Law Review, Vol. 34, No.5, pp.1105-1131. https://www.jstor.org/stable/1228546. (Last Visited: 23 August 2020).
    7. Jaap, Zevenbergen (2002). Systems of Land Registration –Aspects and Effects, Publication on Geodesy.
    8. Kaysen, E a (1946). “Revolution in Economic Theory”, Review of Economics Studies, Vol.14, No.1, pp. 1-15. https://academic.oup.com/restud/article-abstract/14/1/1/1544351. (Last Visited: 17 September2020).
    9. Macadams, H Richard (2009). “Coordination, Game Theory and Law”, Southern California Law Review, Vol. 83, pp. 173-222. https://www.researchgate.net/

       publication/46286404. (Last Visited: 21 October 2020).

    1. Macey- Dare Rupert (2007). “Litigation Cost Strategies Offers and Game Theory”, Stanford Law Review, Vol. 31, pp. 1-91. https://papers.ssrn.com/sol3/papers.cfm?abstract

       _id=989211. (Last Visited: 16 January 2021).

    1. Nash, John (1951). “Non- Cooperative Games”, Annals of Mathematics, Vol. 54, No. 2, pp. 286- 295. https://www.jstor.org/stable/1969529. (Last Visited: 5 December 2020).
    2. Nash, John (1953). “Two-Person Cooperative Games”, Econometrica, Vol. 21, No. 1 pp. 128- 140, https://www.jstor.org/stable/1906951. (Last Visited: 9 December 2020).
    3. Palmer, David (1998). “Security, Risk and Registration”, Land Use Policy, Vol.15, No. 1, Elsevier Science L.t.d., Creat Britain, pp. 83- 94. https://www.sciencedirect.com/

        science/article/abs/pii/S0264837797000367. (Last Visited: 14 November 2020).

    1. Schelling T; R Aumann. (2005) Conflict and Operation Trough Game Theory, the Royal Swedish Academy.
    2. Schäfer, Hans-Bernd; Claus Ott (2004). the Economic Analysis of Civil Law, Edward Elgar.
    3. Stanfield JD (2003). Immovable Property Registration Systems: Hopes and Fears, Peru.

     

    ج) فرانسه

    1. dagot michel et frémont paul (2003). “publicité foncière (généralités): jurisclasseur”, civil annexes- fasc 30, groupe lexisnexis.
    2. mouly, christian (2003). “publicité foncière: europe occidentale, juris classeur”, civil annexes 6, fasc.20, groupe lexisnexis, pp. 5-30.
    3. jean, carbonnier (2000). droit civil (les obligations, T.4, 22 édition. press universitaires de france.