تعهد پیش‌فروشنده به ساخت و تکمیل ساختمان و ضمانت اجرای آن در قانون پیش‌فروش ساختمان و مقایسۀ آن با قانون مدنی

نوع مقاله: مقاله پژوهشی

نویسندگان

1 دانشیار حقوق خصوصی دانشکدۀ حقوق و علوم سیاسی دانشگاه مازندران

2 دانشجوی دکتری حقوق خصوصی دانشگاه مازندران

چکیده

گسترش قراردادهای مربوط به پیش‌فروش ساختمان از یک طرف، و ناکارآمدی مقررات قانون مدنی در حمایت از پیش‌خریداران ساختمان، قبل از ساخت کامل آن، و به دنبال آن ایجاد مشکلات بسیار برای افراد جامعه، موجب شد تا در سال 1389 قانون پیش‌فروش ساختمان به تصویب برسد. به طرفین این‌گونه قراردادها، پیش‌‌فروشنده و پیش‌خریدار گفته می‌شود. تصویب قانون یادشده را باید منشاً تحولاتی در فروش ساختمان دانست. پیش‌‌بینی جریمۀ تأخیر در صورت انجام نشدن به‌موقع تعهدات برای پیش‌فروشنده، لزوم تنظیم سند رسمی برای پیش‌فروش ساختمان، درج نکات پیش‌بینی‌شدۀ قانون در قرارداد منعقد‌شده، و دیگر ضمانت اجراها که متفاوت با ضمانت اجراهای موجود در قانون مدنی است، از جملۀ این تحولات است. یکی از مهم‌ترین تعهدات پیش‌فروشنده در این قانون، ساخت و تکمیل ساختمان بر اساس شرایط و اوصاف قید‌شده در قرارداد و در موعد تعیین‌شده است. در این مقاله، تعهد پیش‌فروشنده به ساخت و تکمیل ساختمان و ضمانت اجرای آن در قانون پیش‌فروش ساختمان و مقایسۀ آن با تعهد بایع در قانون مدنی، به منظور تبیین تحول ایجاد‌شده در این زمینه، بررسی می‌شود.

کلیدواژه‌ها


. ابن زهره، حمزةبن علی حسینی حلبی (1417ق)، غنیة النزوع الی علمی الاصول والفروع، یک جلدی، قم: مؤسسۀ امام صادق علیه‌السلام.
2. اسدی حلی، جمال‌الدین احمدبن محمد (1407ق)، المهذب البارع فی شرح المختصر النافع، 5 جلدی، ج دوم، قم: دفتر انتشارات اسلامی جامعه مدرسین حوزۀ علمیۀ قم.
3. احمدی، فیروز و هنگامه غضنفری (1378)، ماهیت حقوق پیش‌فروش آپارتمان و راهکارهای ثبت رسمی آن، مجلۀ پژوهش‌های حقوقی، شمارۀ 14. مؤسسۀ مطالعات و پژوهش‌های حقوقی، پاییز و زمستان.
4. اصغرزاده، علی(1382)، ماهیت حقوقی قرارداد پیش‌فروش آپارتمان، فصلنامۀ علامه، دورۀ اول، شمارۀ 6 و 7، پاییز و زمستان، 32-7.
5. انصاری، شیخ مرتضی‌بن محمد امین (1415ق)، کتاب المکاسب المحرمة والبیع والخیارات، 6 جلدی، ج سوم، قم: کنگرۀ جهانی بزرگداشت شیخ اعظم انصاری.
6. بحرالعلوم، محمدبن محمد تقی (1403ق)، بلغة الفقیه، 4 جلدی، ج دوم، تهران: منشورات مکتبة الصادق.
7. تبریزی، جوادبن علی (1416ق)، ارشاد الطالب الی تعلیق علی المکاسب، 4 جلدی، ج اول، قم: مؤسسۀ اسماعیلیان.
8. جعفری لنگرودی، محمد جعفر (1356)، دایرة‌المعارف حقوق مدنی و تجارت، ج اول، تهران: بنیاد راستاد.
9. (1387)، ترمینولوژی حقوق، تهران: کتابخانۀ گنج دانش.
10. (1388)، مبسوط در ترمینولوژی حقوق، ج دوم، تهران: کتابخانه گنج دانش.
11. جمعی از پژوهشگران زیر نظر هاشمی شاهرودی، محمود (1426ق)، فرهنگ فقه مطابق مذهب اهل بیت علیهم السلام، سه جلدی، جلد اول، قم: مؤسسۀ دائرة‌المعارف فقه اسلامی بر مذهب اهل بیت علیهم السلام.
12. الحسینی الروحانی قمی، سید صادق (1412ق)، فقه الصادق، 26 جلدی، ج شانزدهم، قم: موسسۀ دارالکتاب مدرسۀ امام صادق.
13. خدارحمی، نسرین (1392)، مطالعۀ تطبیقی قرارداد پیش‌فروش آپارتمان در حقوق ایران و انگلیس، تهران: انتشارات جاودانه، جنگل.
14. داراب‌پور، مهراب (1379)، «ارزیابی تطبیقی ایفای عین تعهد»، مجلۀ تحقیقات حقوقی، ش30–29: ص238 – 189.
15. دهخدا، علیاکبر (1377)، لغت‌نامۀ دهخدا، پانزده جلدی، جلد چهارم، تهران: انتشارات و چاپ دانشگاه تهران.
16. زرنگار، فرناز (1389)، قرارداد پیش‌فروش ساختمان، تهران: انتشارات جنگل، جاودانه.
17. سبزواری، سید عبدالاعلی (1413ق)، مهذب الاحکام فی بیان الحلال و الحرام، 30 جلدی، ج هفدهم، قم: مؤسسۀ المنار.
18. ستوده تهرانی، حسن (1380)، حقوق تجارت، ج چهارم، تهران: نشر دادگستر.
19. سلیمی، صادق و لیلا دشتبانیان (۱۳۹۱)، «تضمین حقوق طرفین قرارداد پیش‌فروش واحدهای ساختمانی در حقوق ایران و امارات دبی»، فصلنامۀ علمی- پژوهشی نامۀ مفید. شمارۀ 1، تابستان: ۲۸-۵۰
20. سیفی زیناب، غلامعلی و حسن‌زاده، منصوره (1388)، «استصناع در فقه و حقوق»، مجلۀ تحقیقات حقوقی، پاییز و زمستان، شمارۀ 50، ص218-161.
21. سیوری حلی، مقداد ابن عبدالله (1425ق)، کنزالعرفان فی فقه القرآن، 2 جلدی، ج دوم، قم: انتشارات مرتضوی.
22. شهیدی، مهدی (1389)، حقوق مدنی، آثار قراردادها و تعهدات، ج سوم، تهران: مجمع علمی و فرهنگی مجد.
23. شهید ثانی، زین‌الدین بن علی العاملی (1413ق)، مسالک الافهام الی تنقیح شرائع الاسلام، 15 جلدی، ج سوم، قم: مؤسسة المعارف الاسلامیة.
 24. صادقی مقدم، محمدحسن (1390)، تغییر در شرایط قرارداد، تهران: نشر میزان، چ سوم.
25. صفایی، حسین (1355)، مفاهیم و ضوابط جدید در حقوق مدنی، تهران: انتشارات مرکز تحقیقات.
26. ----------- (1382)، قواعد عمومی قراردادها، ج دوم، تهران: نشر میزان.
27. طاهری، حبیب‌الله (1418ق)، حقوق مدنی، ج چهارم، قم: دفتر انتشارات وابسته به جامعۀ مدرسین حوزۀ علمیۀ قم.
28. عمید، حسن (1379)، فرهنگ فارسی عمید، دو جلدی، جلد اول، تهران: انتشارات امیرکبیر.
29. فاضل الآبی، حسن‌بن ابی‌طالب یوسفی (1417ق)، کشف الرموز فی شرح مختصر النافع، دو جلدی، جلد اول، قم: دفتر انتشارات وابسته به جامعۀ مدرسین حوزۀ علمیۀ قم.
30. قاروبی، شیخ حسن (1423ق)، النضید، جلد یازدهم، قم: انتشارات داوری.
31. قاسم‌زاده، مرتضی (1389)، اصول قرارداد ها و تعهدات، تهران: مؤسسۀ انتشارات دادگستر.
32. قنواتی، جلیل و دیگران (1379)، حقوق قراردادها در فقه امامیه، تهران: انتشارات سمت، چ اول.
33. کاتوزیان، ناصر (1384)، دورۀ مقدماتی حقوق مدنی، اعمال حقوقی، تهران: شرکت سهامی انتشار.
34. (1387)، دورۀ حقوق مدنی، قواعد عمومی قراردادها، ج چهارم، تهران: شرکت سهامی انتشار.
35. (1387)، دورۀ حقوق مدنی، قواعد عمومی قراردادها، ج سوم، تهران: شرکت سهامی انتشار.
36. ----------- (1387)، حقوق مدنی، دورۀ عقود معین، ج اول، تهران: شرکت سهامی انتشار.
36. کیائی، عبدالله (1376)، التزامات بایع و مشتری قبل و بعد از تسلیم مورد معامله، تهران: انتشارات ققنوس.
38. محقق حلی، نجم الدین جعفر ابن حسن (1408ق)، شرائع الاسلام فی مسائل الحلال و الحرام، 4 جلدی، ج دوم، قم: مؤسسۀ اسماعیلیان.
39. محقق داماد، مصطفی (1406ق)، قواعد فقه، ج اول و دوم، تهران: مرکز نشر علوم اسلامی، چ دوازدهم.
40. محقق کرکی، علی‌بن حسین عاملی ثانی (1414ق)، جامع المقاصد فی شرح القواعد، 13 جلدی، ج چهارم، قم: موسسۀ آل البیت علیهم السلام.
41. مغنیه، محمدجواد (1421ق)، فقه الامام الصادق، 6 جلدی، ج ششم، قم: مؤسسۀ انصاریان.
42. ممی‌زاده، مهدی (1386)، «ماهیت و شرایط و آثار قراردادهای پیش فروش ساختمان با نقد لایحۀ جدید پیش‌فروش ساختمان»، مجلۀ کانون وکلا، سال 49، شمارۀ 78، اسفند، ص137-92.
43. موسوی بجنوردی، سید حسن‌بن آقابزرگ (1419ق)، القواعد الفقهیة، 7 جلدی، ج سوم، قم: نشر الهادی.
44. موسوی خویی، سید ابوالقاسم (1418ق)، موسوعة الامام خویی، 33 جلدی، ج سی ام، قم: مؤسسۀ احیاء آثار الامام خویی.
45. غروی نائینی، میرزا محمدحسین (1373ق)، منیة الطالب فی حاشیة المکاسب، 2 جلدی، ج دوم، تهران: المکتبة المحمدیة.
46. نجفی، شیخ محمدحسن (1404ق)، جواهر الکلام فی شرح شرائع الاسلام، 43 جلدی، ج بیست و سوم، بیروت: داراحیاء التراث العربی.
47. ولویون، رضا (1380)، «فروش آپارتمان‌های ساخته نشده»، مجلۀ پژوهش حقوق و سیاست، سال سوم، شمارۀ چهارم، ص44-31.
48. یوسفی، مرتضی (1387)، مهارت تنظیم قرارداد حقوقی پیش‌فروش آپارتمان، تهران: انتشارات آبنگاه.