مطالعة تطبیقی حق انصراف از خرید ملک مسکونی و امکان‏سنجی تقنینی آن در حقوق ایران

نوع مقاله : مقاله پژوهشی

نویسندگان

1 استادیار، گروه حقوق، دانشگاه حکیم سبزواری، سبزوار ایران.

2 استادیار، گروه حقوق، دانشگاه حکیم سبزواری، سبزوار ایران،

10.22059/jlq.2025.376630.1007901

چکیده

خرید مال غیرمنقول به‌ویژه برای مسکن از مهم‌ترین معاملات قشر مصرف‏کننده محسوب می ‏شود و با توجه به قیمت بالای املاک، درآمد پایین قشر مصرف‏ کننده و نیز اطلاعات و تجربة اندک آنها در این دست معاملات، لزوم دخالت حمایتی قانونگذار را می ‏طلبد. یکی از حمایت‏ های حقوقی که در دنیا به‌تازگی از خریدار ملک مسکونی به‌عمل می ‏آید، این است که خریدار در بازة زمانی مشخص و به دور از هیجانات و شرایط حاکم بر معامله و در یک مهلت به اصطلاح «بازاندیشی»، بتواند در زمینة معاملة انجام‌شده تأمل و بررسی کرده و در صورت لزوم آن را فسخ کند که این خیار متفاوت از خیار مجلس یا حق انصراف در قانون تجارت الکترونیکی در حقوق ایران است. پژوهش حاضر با ابزار گردآوری کتابخانه‌ای- اسنادی و روش توصیفی- تحلیلی با سطح تحلیل تطبیقی در پی پاسخگویی به این پرسش است که آیا در حقوق ایران می‏ توان برای خریدار ملک مسکونی، به‌عنوان مصرف‏ کننده، حق انصراف از قرارداد را شناسایی کرد؟ در صورت چنین امکانی، این حق تابع چه قواعد و شرایطی می‏ تواند باشد؟ یافته‏ های پژوهش حاکی از آن است که با توجه به ضرورت ‎های حقوقی و اقتصادی امکان شناسایی چنین حقی در حقوق ایران وجود دارد و با تکیه بر تجارب دیگر کشورها می ‏توان قواعدی برای اعمال چنین حقی تعریف کرد و آن را نظام ‎مند ساخت

کلیدواژه‌ها


عنوان مقاله [English]

A Comparative Study on the Right of Withdrawal in Residential Property Purchases and Its Legislative Feasibility in Iranian Law

نویسندگان [English]

  • azdolazim khoroushi 1
  • Abbas Borzoei 2
1 Assistance Professor, Department of Law, Hakim Sabzevari University, Sabzevar. Iran
2 2. Assistance Professor, Department of Law, Hakim Sabzevari University, Sabzevar. Iran.
چکیده [English]

The purchase of real estate, particularly for residential purposes constitutes one of the most significant transactions for consumers. The high cost of real estate, the limited financial resources of consumers, and their inexperience in such transactions, have led to the necessity for legislative intervention to protect the rights of consumers. A significant legal protection recently granted to residential property buyers worldwide is the right of withdrawal. This right allows buyers to reconsider the transaction and rescind it, if necessary, within a specified period of time, away from the sentiments and conditions governing the transaction. This research, using a library-documentary data collection tool and a descriptive-analytical method with a comparative level of analysis, seeks to answer the question of whether the right of withdrawal can be recognized for residential property buyers, as consumers, in Iranian law? If so, what rules and conditions can govern this right? The findings of the research indicate that due to legal and economic necessities, it is possible to recognize such a right in Iranian law. By drawing on the experiences of other countries, rules can be defined and regulated for the exercise of this right.

کلیدواژه‌ها [English]

  • Consumer
  • Cooling-off period
  • Gazumping
  • Rescission
  • Real Estate
منابع
ایزدی‎ فر، علی‎ اکبر؛ کاویار حسین؛ حسنجانی، علی (1392). خیار مجلس در قراردادهای الکترونیکی. مجلة حقوقی دادگستری، (81)، 65-92. در: https://doi.org/10.22106/jlj.2013.10971
بیگی حبیب‏ آبادی، احمد؛ پاشایی، حسین؛ معیرمحمدی، محمدعلی (1401). تحلیل شرط با هدف استحکام معاملات و مقایسة آن با خیار شرط بدون مدت در نظام فقه معاملات و حقوق ایران. پژوهشنامة فقه اجتماعی، (21)، 136-147. در: https://doi.org/10.30497/irj.2022.76399
پژوهشگاه قوة قضاییه، سامانة آرای قضایی، دادنامة شمارة 9209982218200294- 17/5/1394، شعبة 37 دادگاه تجدیدنظر استان تهران.      https://ara.jri.ac.ir/Judge/Text/24446 (12 اسفند 1402)
جعفری لنگرودی، محمدجعفر (1389). وسیط در ترمینولوژی حقوق. تهران: گنج دانش.
خروشی، عبدالعظیم (1400). بیمه مصرف و ضرورت شناسایی آن در لایحة بیمة تجاری. مجلس و راهبرد، (106)، 219-246. در: https://doi.org/10.22034/mr.2021.458
خورسندیان، محمدعلی؛ مجید سربازیان؛ سجاد برزگری (1396). پژوهشی پیرامون شرط خیار به موجب استیمار. مجلة فقه و اصول، (111)، 31-50. در:     https://doi.org/10.22067/jfu.v49i4.45064
دهخدا، علی ‎اکبر (1377). لغت‌نامة دهخدا. جلد چهاردهم، تهران: موسسة انتشارات دانشگاه تهران.
عاملی، زین‌الدین بن على (1412ق). الروضة البهیة فی شرح اللمعة الدمشقیة (المحشّى- سلطان العلماء). قم: دفتر تبلیغات اسلامى حوزة علمیة قم.
قاسمی‎ حامد، عباس؛ یاسر معینی (1393). گسترة حق انصراف مصرف‎ کننده در معاملات از راه دور در حقوق ایران، آلمان و اتحادیة اروپا. مجلة پژوهش‌های حقوق خصوصی، (4)، 5-38 در https://jpl.sdil.ac.ir/article_42157.html (20 اسفند 1402).
کاتوزیان، ناصر (1381). حقوق مدنی؛ معاملات معوض و عقود تملیکی. تهران: شرکت سهامی انتشار.
مظفری، علی (1402). مصاحبه با روزنامة مستقل، http://www.mostaghelnewspaper.ir/paper/post/16355 (21 اسفند 1402)
نجفی، محمدحسن بن باقر (1366). جواهر الکلام. تهران: دارالکتب الاسلامیه.
نراقی، مولی محمد بناحمد (1422ق). مشارق الاحکام. قم: کنگرة نراقیین ملا مهدی و ملا احمد.
نیکوند، شکرانه؛ اسعدی، حبیب (1401). .انواع حق فسخ در قراردادهای مشمول قانون تجارت الکترونیکی. فصلنامة تحقیقات حقوق خصوصی و کیفری، (51)، 151-164.    DOI: 10.30495/jlap.2022.19469  
 
References
Amli, Zain al-Din bin Ali (1991). Al-Rawdah al-Bahiyyah in Explaining Al-Lum’ah al-Dimashqiyyah (the annotated version - Sultan of Scholars). Qom: Publications of the Islamic Propagation Office of the Qom Seminary. [in Arabic]
Arciaga, K. (2023). “British Columbia Introduces Statutory Cooling-Off Period for Residential Property Contracts”, Aird & Berlis LLP. Available at: https://www.airdberlis.com/insights/publications/publication/british-columbia-introduces-statutory-cooling-off-period-for-residential-property-contracts (Accessed 12 March 2024).
Australian Capital Territory (2003). Parliamentary Debates. Legislative Assembly for the ACT, 4 March 2003, 465. Available at: https://www.hansard.act.gov.au/hansard/5th-assembly/2003/HTML/week02/465.htm, / (Accessed 18 March 2024).
Beygi Habibabadi, A., Pashaei, H., & Moirmohammadi, M. A. (2023). Analysis of "condition with the purpose of strengthening transactions" and its comparison with the option of condition without period in Iran's legal and transaction jurisprudence system. Research Letter of Social Jurisprudence (Interdisciplinary Researches in Jurisprudence/ Researches In Jurisprudence), 11(1), 147-168. doi: 10.30497/irj.2022.76399 [in Persian]
Bray, J. (2019). Unlocking land law. London, Routledge, Taylor & Francis Group.
Bühring-Uhle, C., Eidenmüller, H., & Nelle, A. (2017). Verhandlungsmanagement: Analyse, Werkzeuge, Strategien (Vol. 50763). CH Beck.
Civil Law (Sale of Residential Property) Act (2003). ACT Parliamentary Counsel, Australia. available at: http://www.legislation.act.gov.au/ (Accessed 11 March 2024).
Code de la construction et de l'habitation (2024). available at: https://codes.droit.org/PDF/Code%20de%20la%20construction%20et%20de%20l’habitation.pdf, (Accessed 28 March 2024).
Consumer Affair of Victoria (2009). Cooling-off periods in Victoria: their use, nature, cost and implications”, Research paper. )15), 1-95.
Consumer credit directive, i.e. Directive 2008/48/EC of the European parliament and of the Council of 23 April 2008 on credit agreements for consumer and repealing Council Directive 87/102/EC. https://eur-lex.europa.eu/legal-content/EN/ALL/?uri=CELEX:32008L0048 (Accessed 18 March 2024)
Conveyancing Act (1919). Available at: http://www8.austlii.edu.au/cgi-bin/viewdb/au/legis/nsw/consol_act/ca1919141/ (Accessed 14 March 2024)
Dehkhoda, A. A. (1998). Dehkhoda Dictionary. Vol.  14, Tehran, Tehran University Publishing and Printing Institute. [in Persian]
Directive 2008/122/EC of the European parliament and of the Council of 14 January 2009 on the protection of consumer in respect of certain aspects of timeshare, long-term holiday product, resale and exchange contracts. Available at: https://eur-lex.europa.eu/legal-content/EN/TXT/PDF/?uri=CELEX:32008L0122, (Accessed 14 March 2024).
Distance marketing of financial Services directive, i.e. Directive 2002/65/EC of the European parliament and of the Council of 23 September 2002 concerning the distance marketing of consumer financial services and amending Council Directive97/7/EC and 98/27/EC, available at: https://eur-lex.europa.eu/eli/dir/2002/65/oj, (Accessed 14 March 2024).
Doorstep selling directive, i.e. Council Directive 85/577/EC of 20 December 1985 to protect the consumer in respect of contracts negotiated away from business premises. Available at: https://ejustice.europa.eu/623/EN/doorstep_selling_directive_85577, (Accessed 14 March 2024).
Dutch Civil Code, (1992). Netherlands, available at: http://www.dutchcivillaw.com. (Accessed 12 April 2024)
Eidenmüller, H. (2011). Why Withdrawal Rights?. European Review of Contract Law, (1), 1-24. https://epub.ub.unimuenchen.de/25816/1/Eidenmueller_25816.pdf, pp 1-24 .(Accessed 12 April 2024).)
Fischhoff, B., Slovic, P., & Lichtenstein, S. (1977). Knowing with certainty: The appropriateness of extreme confidence. Journal of Experimental Psychology: Human perception and performance, 3(4), 552-564, https://doi.org/10.1037/0096-1523.3.4.552
Garner, B. (1999). Black's law dictionary, usa, west group.
Ghassemi-Hamed, A., & Moeini-far, Y. (2015). Consumer Right of Withdrawal in Distant Contracts in context of the Iranian, German and European Union Laws. Journal of Private Law2(4), 5-38. [in Persian]
Greenberg, D. (2010). Jowitt's dictionary of English law. London: Sweet & Maxwell.
HBRP Regulation (2022). (Home Buyer Rescission Period regulation), B.C. Reg. 175/2022, available at:
https://www.bclaws.gov.bc.ca/civix/document/id/complete/statreg/175_2022, (Accessed 12 April 2024).
Jafari Langroodi, M. J. (2010). Intermediate in Legal Terminology. Tehran: Ganj Danesh Pub. [in Persian]
Judiciary Research Institute, Judicial Decision System, Court Order No. 9209982218200294- 17/5/1394, Branch 37 of the Tehran Provincial Court of Appeal. https://ara.jri.ac.ir/Judge/Text/24446 (2 March 2024), [in Persian]
Katouzian, N. (2002).Civil Law; Exchange Transactions and Acquisition Contracts. Tehran: Sahami Publication. [in Persian]
Khoroushi, A. (2021). Consumer Insurance and the Necessity to Define it Within the Trade Insurance Bill. Majlis and Rahbord, 28(106), 219-246. doi: 10.22034/mr.2021.458, [in Persian]
Khorsandian, M. A., Sarbazian, M., & Barzegari, S. (2018). “A Research on Condition of Option by Virtue of Consultation”. Fiqh and Usul, 49(4), 31-50. doi: 10.22067/jfu.v49i4.45064, [in Persian]
Land and Business (Sale and Conveyancing) Act (1994). South Australia, Version: 1.1.2024., available at: https://www.legislation.sa.gov.au/__legislation/lz/c/a/land%20and%20business%20(sale%20and%20conveyancing)%20act%201994/current/1994.85.auth.pdf. (Accessed 18 April 2024)
Moore, A. P., Griggs, L., & Grattan, S. (2020). Australian Real Property Law. Sydney, University Of Tasmania. Thomson Reuters.
Mozaffari, A. (1402). Interview with the independent newspaper. http://www.mostaghelnewspaper.ir/paper/post/16355/ (11 March, 2024)
Najafi, M. H. b. B. (1987). Jewels of the Word. Tehran, Darul Kutub al-Islamiyya.
Naraqi, M. M. b. A. (1991). Mashariq al-Ahkam. Qom: Congress of Naraqis of Mulla Mahdi and Mulla Ahmad. [in Arabic]
Nikvand, S.; & Asadi, H. (2022). Types of Right of Cancellation in Contracts Subject to Electronic Commerce Law. Quarterly Journal of Private and Criminal Law Research, (51), 151-164. doi: 10.30495/JLAP.2022.19469, [in Persian]
OCBA, office of consumer and business affairs, (1999). “National Competition Policy Review of the Land and Business (Sale and Conveyancing) Act” 1994, Final Report, Government of south Australia, http://ncp.ncc.gov.au/docs/SA%20review%20Land%20and%20Business%20%28Sale%20%26%20Conveyancing%29%20Act%201994.pdf, pp 1-51, (Accessed 18 April 2024)
Panesar, S. (2009). Enforcing oral agreements to develop land in English law. International Company and Commercial Law Review, 20(5), 165-171. Available at: https://www.sweetandmaxwell.co.uk/Product/Commercial-Law/Journal-of-Business-Law/Journal/30791434, (Accessed 12 March 2024)
Ploeger, H., Velten, A. V., & Zevenbergen, J. (2005). Real Property Law and Procedure in the European Union. Report for the Netherlands,1-45, available at: https://www.eui.eu/Documents/DepartmentsCentres/Law/ResearchTeaching/ResearchThemes/EuropeanPrivateLaw/RealPropertyProject/TheNetherlands.PDF, (Accessed 17 March 2024)
Samuelson, W., & Zeckhauser, R. (1988). Status quo bias in decision making. Journal of risk and uncertainty, (1), 7-59., DOI:10.1007/BF00055564
Scholes, M. (2013). Gazumping and Gazundering in Northern Ireland. Research and Information Service Briefing Note, Northern Ireland Assembly, 1-10, available at: https://www.niassembly.gov.uk/globalassets/documents/raise/publications/2013/finance_personnel/6513.pdf, (Accessed 17 March 2024).
Second life assurance directive, i.e. Council Directive 90/619/EC of 8 November 1990. Available at: https://eur-lex.europa.eu/LexUriServ/LexUriServ.do?uri=CONSLEG:1990L0619:20021009:EN:PDF
Tversky, A., & Kahneman, D. (1973). Availability: A heuristic for judging frequency and probability. Cognitive psychology, 5(2), 207-232. https://doi.org/10.1016/0010-0285(73)90033-9
Yan, Siqi & Ge, Xin & Qun, Wu. (2014). Government intervention in land market and its impacts on land supply and new housing supply: Evidence from major Chinese markets. Habitat International, (44), 517-527. https://doi.org/10.1016/j.habitatint.2014.10.009.
zadifard, A. A., Kaviar, H., & Hasanjani, A. (2013). Meeting Option in Electronic Contracts. The Judiciarys Law Journal, 77(81), 65-92. doi: 10.22106/jlj.2013.10971 [in Persian].