انتخاب بین مالک یا خریدار با حسن نیت؛ تحلیل اقتصادی نظام ثبت زمین در کامن‌لا) نظام رکورد و رجیستر) با نگاهی به مادۀ 22 قانون ثبت اسناد و املاک

نوع مقاله: مقاله پژوهشی

نویسندگان

1 دانشیار گروه حقوق خصوصی پردیس فارابی دانشگاه تهران

2 دانشجوی دکتری حقوق خصوصی پردیس فارابی دانشگاه تهران

چکیده

از مهم‌ترین مباحث تحلیل اقتصادی حقوق مالکیت، بررسی نحوۀ محافظت از این حقوق است که شامل بررسی کارایی نظام‌های ثبت زمین نیز می‌شود. از مباحث مهم این حوزه، مسئلۀ تخصیص زمین به مالک یا خریدار با حسن نیتاست. بر این اساس در کامن‌لا دو نظام رکورد و رجیستر برای حل مسئلۀ مذکور به چشم می‌خورد؛ تحت نظام رکورد در چنین مواقعی زمین به مالک واقعی داده می‌شود و در مقابل تحت نظام رجیستر این خریدار است که زمین را در اختیار می‌گیرد. از لحاظ اقتصادی برخورد نظام رجیستر با توجه به ترجیحات متفاوت مالک و خریدار با حسن نیت و نقش مثبت این نظام در تسهیل مبادلات، از کارایی بیشتری برخوردار است. در حقوق ایران به چنین مسئله‌ای مشابه نظام رکورد پاسخ داده می‌شود، اما مادۀ 22 قانون ثبت اسناد و املاک، با تعیین دفتر املاک به‌عنوان مرجع اصلی تعیین مالک اراضی و به‌تبع آن عدم پذیرش اسناد عادی می‌تواند تا حد زیادی کارایی نظام رجیستر را در پی داشته باشد.

کلیدواژه‌ها


  1. خدابخشی، عبدالله (1389). «تحلیلی دیگر از مادۀ 22 قانون ثبت اسناد و املاک»، مجلۀ حقوقی دادگستری، سال 74، ش 71، ص 39-9.
  2. رابرت، کوتر؛ تامس، یولن (1388). حقوق و اقتصاد، ترجمۀ دادگر، یدالله و اخوان هزاره، حامده، تهران: انتشارات دانشگاه تربیت مدرس.
  3. زراعت، عباس (1393). «بررسی رابطۀ عقد فضولی و انتقال مال غیر»، مطالعات اسلامی: فقه و اصول، سال 46، ش 98، ص 95-73.
  4. شهیدی، مهدی (1375). مجموعه مقالات حقوقی، چ اول، تهران: نشر حقوقدان.
  5. صالحی، عباس (1393). اقتصاد خرد، چ اول، تهران: ا مرسل.
  6. طباطبایی حصاری، نسرین؛ کاظمی، محمود (1392). «جایگاه حمایت از اشخاص ثالث در نظام‌های ثبت املاک»، مجلۀ مطالعات حقوق تطبیقی، دورۀ 4، ش 1، ص 154-137.
  7. طباطبایی حصاری، نسرین (1389). «بررسی تطبیقی نظام‌های ثبت املاک( با تأکید بر نظام‌های ثبت املاک در ایران)»، فصلنامۀ حقوق، دورۀ 40، ش 2، ص 237-219.
  8. ------------------ (1390). «آثار حقوقی و اقتصادی نظام ثبت املاک»، فصلنامۀ حقوق، دوۀ 41، ش 2، ص 129-115.
  9. فقیهی‌نژاد، مهدی؛ باباییان، سمیه (1389). «دعاوی مالکیت و خلع ید املاک در مراحل مختلف ثبتی در رویۀ قضایی ایران»، مجلۀ حقوقی دادگستری، سال74، ش 70.
  10. قانون ثبت اسناد و املاک
  11. قانون مدنی
  12. کاتوزیان، ناصر (1376). عقود معین(1)، چ ششم، تهران: شرکت سهامی انتشار.
  13. ---------- (1389). اعمال حقوقی، چ اول، تهران: شرکت سهامی انتشار.
  14. نفری، اکبر (1380). «نقدی بر منحنی بی‌تفاوتی جامعه منتسب به مکتب نوکلاسیک»، آینده‌پژوهی مدیریت، دورۀ 13، ش 1، ص 14-5.
  15. یثربی، علی‌محمد؛ رضاپور آکردی، محمدعلی (1396). «بررسی مبانی تحلیل اقتصادی حقوق مالکیت؛ با تأکید بر مفهوم تأثیرات خارجی»، مطالعات حقوق تطبیقی، دورۀ 8، ش 1.
  16. Abdulai, Raymond T & Owusu-Ansah, Anthony (2014). Land information management and landed property ownership security: Evidence from state-sponsored court system, Land Use Policy, vol.42, pp.131-137.
  17.  Alexander, E.R., (2014). Land-property markets and planning: A special case, Land Use Policy, at: http://dx.doi.org/10.1016/j.landusepol.2014.04.009.
  18. Allen, Douglas.W, (1998). "Property Rights, Transaction Costs and Coase: One More Time", in , Coasian Economic and the New Institutional Economics, Medema, Steven.G, Kluwer.
    1. Arrunada, Benito &  Garoupa, Nuno, )2004(." The Choice of Titling System in Land", pp.5-9, available at: http//www..ssrn.com/abstract =311586.
    2. Asoni, Andrea, (2008). " Protection of Property Rights and Growth as Political Equilibria", journal of economic surveys, vol.22, p.954.
    3. Baird, Douglas.G & Jackson, Thomas.h, (1984). " Information, Uncertainty, and the Transfer of Property", journal  of legal studies, vol.13, no.2, pp.299-301.
  19. Baker, Matthew.J & Miceli, Thomas.J & Sirmans, & Turnbull, Geoffrey.K, )2002(. "Optimal Title Search", journal Of legal studies, vol.31.
  20. Barzel, Yoram (2003). Economic Analysis of Property Rights, 2nd edn, UK , Cambridge University Press.
    1. Bjornskov, Christian, (2015),  Constitutional Property Rights Protection and Economic Growth: Evidence from the Post-Communist Transition, Springer  science + business media, New york, p.4.
  21. Bostick, Dent.C, )1987(. " Land Title Registration: an English Solution to an American Problem", Indiana law journal, vol.63.
    1. Cambridge dictionaries online, available at http:www.dictionary.cambridge.org
    2. Coase, Ronald. H, )1960(. "The Problem of Social Cost", Journal of Law and Economics, Vol. 3, pp. 1-44.
  22. Dale, P., McLaughlin, J., (1999). Land Administration. Oxford University Press, New York.
    1. De Soto, Hernando, (2000). The Mystery of Capital: why Capitalism Triumphs in the West and Fails Every Where Else, basic books, New york,
  23. Ding, Chengri & Zhao, Xingshuo, (2014). Land market, land development and urban spatial structure in Beijing, Land Use Policy, vol.40, pp.83-90.
    1. Freytag,  Andreas & voll, Sebastian, (2013), " Institutions and Savings in Developing and Emerging Economics", public choice, vol.157, pp.477 &478.
  24. Janczyk, Joseph.T, )1977(. " An Economic Analysis of the Land Title Systems for Transferring Real Propery", the journal of legal studies , vol.6.
  25. Kaplow, Louis & Shavell, Steven, (2002). Fairness versus Welfare, Cambridge, Harvard university press.
  26. Karobkin, Russel.B & Ulen , Thomas.S, (2000). "Law and Behavioral Science: Removing the Rationality Assumption from Law and Economics", California law review, vol.88, no.4, pp.1051-1144.
  27. Lueck, Dean & Miceli, Thomas.J, (2007). Property Law  in, Handbook of Law and Economics, vol.1, edited by Polinski, Mitchell.A & Shavell, Steven, Amsterdam: Elsevier.
    1. Miceli, Thomas.j & Munneke, Henry.J & Sirmans,C.F and Turnbull, Geoffrey.K, (2008). " A Question of Title: Property Rights and Asset Values", Regional science and urban economics, vol.41, no.6,p.499.
  28. Miceli, Thomas.J & Sirmans, C.F, )1995(. " The Economics of Land Transfer and Title Insurance", journal of real estate finance and economics, vol.1.
  29. Miceli, Thomas.J. )2004(. The Economic Approach to Law, California: Stanford university press:
  30. Posner, Richard.A, )1981(. The Economics of Justice, Cambridge: Harvard university press
  31. Shavell, Steven, )2002(. Economic Analysis of Property Law, Harvard law school, at: http//www.ssrn.com.abstract=370029.
    1. Sparkes, Peter, (2003). a New Land Law, 2 edn, USA, Hart publishing.
  32. Van Doren,D.H. )1917(. " The Torrens System of Land Title Registration", Columbia law review, vol.17.
  33. Veljanovski ,Cento, (2006), The Economics of Law, 2 edn, London , London: The Institute of Economic Affairs,
    1. Walker, R.C, )1916(. " The Torrens System", The virginia law register,  vol. 2.
  34. Wallace, Jude & Williamson Ian, (2006). Building Land Markets, Land Use Policy, vol.23, pp.123-135.
    1. Weber, Thomas.A (2012).Price Theory in Economics, in The Oxford Handbook of Pricing Management, edited by Özer, Özalp & Philips, Robert, UK, Oxford University Press,  at:http//ssrn.com/abstract=1270297.
    2. Zerbe Jr., Richard.O, (2001). Economic Efficiency in Law and Economics, UK: Edward Elgar.